Die Vormerkung, §§ 883 ff. BGB

Die Vormerkung, §§ 883 ff. BGB

Die Vormerkung gemäß §§ 883 ff. BGB ist ein bei den Prüfern gerne gesehenes Thema. Leider ist sie umso unbeliebter bei den Prüflingen, so dass sich eine nähere Auseinandersetzung mit den Regelungen und der Systematik des Vormerkungsrechtes anbietet. Wenn man sich einmal intensiv mit der Vormerkung auseinander gesetzt hat, verliert diese auch – ebenso wie das Hypothekenrecht – ihren Schrecken.
Vormerkung
Lecturio Redaktion

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05.02.2024

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Inhalt

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I. Vormerkungsrecht

Je sicherer man im Aufbau und der praktischen Anwendung der Vormerkung im Immobiliarsachenrecht ist, desto weniger Stolperfallen können sich im Rahmen der Examensklausur ergeben. Fundierte Kenntnisse im Vormerkungsrecht sind mithin schlicht unerlässlich.

Tipp: Keine Lust zu lesen? Dann empfehlen wir dieses Video zur Vormerkung.

Zweiterwerb der Vormerkung, §§ 893 2. Alt., 892 Abs. 1 BGB
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Die Vormerkung lässt sich als Sicherungsmittel eigener Art beschreiben, wobei sie kein Recht an einem Grundstück, sondern auf ein Grundstück gewährt. Somit schützt die Vormerkung den Inhaber eines schuldrechtlichen Anspruchs, der auf eine dingliche Rechtsänderung abzielt, vor beeinträchtigenden Verfügungen des Schuldners.

Man kann daher sagen, dass die Vormerkung selbst kein dingliches Recht darstellt, sondern lediglich der Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruches dient.

Ein weiteres Problem im Rahmen einer Vormerkungsklausur liegt darin, ob die Vormerkung gutgläubig erworben werden kann.

Tipp: Lies diesen Artikel, um dich intensiver mit dem gutgläubigen Zweiterwerb der Vormerkung auseinanderzusetzen!

II. Rechtliche Wirkung, §§ 883 Abs. 2, 3 BGB

Vormerkung
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1. Sicherungswirkung, § 883 Abs. 2, Satz 1 BGB

Hier besteht ein Schutz gegen rechtsgeschäftliche Verfügungen an Dritte.

Beispiel: Der Eigentümer bestellt an seinem Grundstück eine Vormerkung und verfügt es in der Folgezeit zu Ungunsten des Käufers an einen Dritten.

  • Anspruch aus § 433 Abs. 1 BGB Käufer gegen Eigentümer E (+); es besteht keine Unmöglichkeit gem. § 275 Abs. 1 BGB, denn nach § 883 Abs. 2 BGB gilt E weiter als Eigentümer ggü. dem Käufer (sog. relative Unwirksamkeit).
  • Zusätzlicher Anspruch des Käufers gegen den Dritten über § 888 BGB.

2. Erweiterte Sicherungswirkung

Hier ergibt sich ein Schutz gegen eine drohende Insolvenz über § 106 InsO, gegen mögliche Verfügungen im Wege einer Zwangsvollstreckung und zudem ein Schutz gegen eine Vollziehung des Arrestes.

Beispiel: Der Klassiker ist, dass nach der Eintragung einer Vormerkung das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers eingeleitet wird.

3. Rangwirkung, § 883 Abs. 3 BGB

Über § 883 Abs. 3 BGB ergibt sich ein Schutz gegen vorrangige Eintragungen nach § 879 BGB.

Beispiel: Der Eigentümer gewährt seiner Hausbank H eine Hypothekenvormerkung, wobei jedoch nicht die Hausbank H an erster Rangstelle eingetragen wird, sondern eine Hypothek der Bank X. Erst im Anschluss erfolgt die Eintragung der Bank H an zweiter Stelle.

Richtiges Ergebnis kann hier nur sein, zuerst die Hausbank H bei einer Zwangsversteigerung über § 833 Abs. 3 BGB zu befriedigen.

4. Analoge Anwendung, § 883 Abs. 2 BGB

Der Vormerkungsberechtigte genießt bis zu seiner vollständigen Eintragung lediglich geringen Schutz. Zudem gewährleistet § 883 Abs. 2 BGB dem Wortlaut nach nur einen Schutz gegen rechtsgeschäftlich vorgenommene Verfügungen. Fraglich erscheint, ob eine analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB überhaupt möglich ist, insbesondere für den Fall, dass weitere mögliche Umstände einen dinglichen Rechtserwerb unterbinden könnten. Solche Umstände können sein:

  • Verfügungsbeschränkungen
  • eine berichtigende Eintragung des Berechtigten
  • die Eintragung eines Widerspruches
  • die Kenntnis über die Nichtberechtigung des Veräußerers

Folgt man der wohl überwiegenden Meinung, so ist eine analoge Anwendung des § 883 Abs. 2 BGB bei sonstigen Umständen möglich, die einen dinglichen Rechtserwerb unterbinden.

Als Argument lässt sich anführen, dass der Sinn der Vormerkung darin liegt, dem Vormerkungsberechtigten umfassenden Schutz zu gewähren. Zudem dient die Vormerkung im Rechtsverkehr als gutes Sicherungsmittel.

Gemäß der Gegenansicht soll § 883 Abs. 2 BGB gar kein Anwendungsbereich zukommen, auch nicht über eine analoge Heranziehung, da die Vormerkung lediglich vor künftigen Verfügungen Schutz bieten soll, aber eben nicht einen Rechtserwerb vom Nichtberechtigten erleichtern soll.

III. Erwerb und Übertragung der Vormerkung sowie Rechtsfolgen

1. Ersterwerb der Vormerkung vom Berechtigten, §§ 883, 885 BGB

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

  1. Schuldrechtlicher Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner auf dingliche Rechtsänderung (z. B. auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts) an einem Grundstück
  2. Eintragungsbewilligung bzw. einstweilige Verfügung nach § 935 ZPO
  3. Eintragung der Vormerkung ins Grundbuch
  4. Berechtigung des Bewilligenden bzw. Berechtigung des Antragsgegners der einstweiligen Verfügung

2. Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung vom Nichtberechtigten, §§ 893, 2. Fall analog, 892 BGB analog

a) Möglichkeit der analogen Anwendung des § 893, 2. Fall BGB

Fraglich erscheint die analoge Anwendung des § 893, 2. Fall BGB. Hierfür müssten die Analogievoraussetzungen erfüllt sein. Diese sind bekanntermaßen eine planwidrige Regelungslücke bei vergleichbarer Interessenlage.

Grundsätzlich erfasst § 893 BGB nur Rechte, wohingegen die Vormerkung ein Sicherungsmittel für einen Anspruch auf Erwerb eines Rechtes an einem Grundstück darstellt. Somit liegt hier eine für eine Analogie notwendige Regelungslücke vor.

Ferner lässt sich sagen, dass der Gesetzgeber bei der Gründung des Bürgerlichen Gesetzbuches wohl kaum erahnen konnte, welche Bedeutung die Vormerkung als Sicherungsmittel mal erlangen könnte. Damit liegt auch die für eine Analogie erforderliche Planwidrigkeit vor, denn hätte der Gesetzgeber damals die Kraft der Vormerkung erkennen können, hätte er weiterführende Regelungen getroffen.

Zudem sorgt die Bewilligung einer Vormerkung dafür, dass aufgrund des § 883 Abs. 2 und 3 BGB keine bestandskräftige Verfügung an Dritte mehr möglich ist. Dadurch setzt sich der Vorgemerkte gegenüber dem Zwischenerwerber durch. Mithin ist die Bewilligung einer Vormerkung einer Verfügung vom Charakter nahe, so dass auch eine vergleichbare Interessenlage gegeben ist.

Somit erscheint eine analoge Anwendung des § 893 , 2. Fall BGB möglich.

b) Rechtsgeschäft im Sinne von §§ 883, 885 BGB durch einen Nichtberechtigten

c) Rechtsschein der Berechtigung sowie Legitimation des Verfügenden nach § 891 BGB analog

d) Keine Zerstörung des Rechtsscheins nach § 892 Abs. 1, Satz 1, 2. Halbsatz BGB analog

3. Zweiterwerb der Vormerkung, § 398 BGB i.V.m. § 401 BGB analog

a) Abtretung der gesicherten Forderung

Dies erfordert zum einen Abtretungsvertrag sowie die Berechtigung zur Abtretung, d. h. der Zedent muss Inhaber der Forderung sein.

b) Übergang der Forderung nach § 401 BGB analog

aa) Analogievoraussetzungen

Über § 401 BGB werden nur Rechte erfasst, wohingegen die Vormerkung ein Sicherungsmittel für einen Anspruch auf Erwerb eines Rechtes an einem Grundstück darstellt. Somit liegt eine Regelungslücke vor.

Zudem lässt sich sagen, dass der Gesetzgeber bei der Gründung des Bürgerlichen Gesetzbuches wohl kaum erahnen konnte, welche Bedeutung die Vormerkung als Sicherungsmittel mal erlangen könnte. Damit liegt auch die für eine Analogie erforderliche Planwidrigkeit vor.

Des Weiteren sind die in § 401 BGB geregelten Rechte gleichermaßen wie die Vormerkung akzessorisch und dienen gleichfalls der Sicherung von Ansprüchen, so dass auch eine vergleichbare Interessenlage gegeben ist.

bb) Berechtigung

Dem Zedenten muss die Vormerkung auch zustehen.

4. Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung, §§ 893, 2. Fall analog, 892 BGB i.V.m. § 398 BGB , § 401 BGB analog

a) Möglichkeit der analogen Anwendung des § 893, 2. Fall BGB (siehe weiter oben)

b) Rechtsgeschäft im Sinne des § 398 BGB in Verbindung mit § 401 BGB analog durch einen Nichtberechtigten

Beachte: § 401 BGB regelt den Fall des gesetzlichen Erwerbs, ist mithin kein Rechtsgeschäft.

c) Rechtsschein der Berechtigung sowie Legitimation des Verfügenden über § 891 BGB analog

d) Keine Zerstörung des Rechtsscheins über § 892 Abs. 1, Satz 1, 2. Halbsatz BGG analog

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Simon Veiser

Simon Veiser beschäftigt sich seit 2010 nicht nur theoretisch mit IT Service Management und ITIL, sondern auch als leidenschaftlicher Berater und Trainer. In unterschiedlichsten Projekten definierte, implementierte und optimierte er erfolgreiche IT Service Management Systeme. Dabei unterstützte er das organisatorische Change Management als zentralen Erfolgsfaktor in IT-Projekten. Simon Veiser ist ausgebildeter Trainer (CompTIA CTT+) und absolvierte die Zertifizierungen zum ITIL v3 Expert und ITIL 4 Managing Professional.

Dr. Frank Stummer

Dr. Frank Stummer ist Gründer und CEO der Digital Forensics GmbH und seit vielen Jahren insbesondere im Bereich der forensischen Netzwerkverkehrsanalyse tätig. Er ist Mitgründer mehrerer Unternehmen im Hochtechnologiebereich, u.a. der ipoque GmbH und der Adyton Systems AG, die beide von einem Konzern akquiriert wurden, sowie der Rhebo GmbH, einem Unternehmen für IT-Sicherheit und Netzwerküberwachung im Bereich Industrie 4.0 und IoT. Zuvor arbeitete er als Unternehmensberater für internationale Großkonzerne. Frank Stummer studierte Betriebswirtschaft an der TU Bergakademie Freiberg und promovierte am Fraunhofer Institut für System- und Innovationsforschung in Karlsruhe.

Sobair Barak

Sobair Barak hat einen Masterabschluss in Wirtschaftsingenieurwesen absolviert und hat sich anschließend an der Harvard Business School weitergebildet. Heute ist er in einer Management-Position tätig und hat bereits diverse berufliche Auszeichnungen erhalten. Es ist seine persönliche Mission, in seinen Kursen besonders praxisrelevantes Wissen zu vermitteln, welches im täglichen Arbeits- und Geschäftsalltag von Nutzen ist.

Wolfgang A. Erharter

Wolfgang A. Erharter ist Managementtrainer, Organisationsberater, Musiker und Buchautor. Er begleitet seit über 15 Jahren Unternehmen, Führungskräfte und Start-ups. Daneben hält er Vorträge auf Kongressen und Vorlesungen in MBA-Programmen. 2012 ist sein Buch „Kreativität gibt es nicht“ erschienen, in dem er mit gängigen Mythen aufräumt und seine „Logik des Schaffens“ darlegt. Seine Vorträge gestaltet er musikalisch mit seiner Geige.

Holger Wöltje

Holger Wöltje ist Diplom-Ingenieur (BA) für Informationstechnik und mehrfacher Bestseller-Autor. Seit 1996 hat er über 15.800 Anwendern in Seminaren und Work-shops geholfen, die moderne Technik produktiver einzusetzen. Seit 2001 ist Holger Wöltje selbstständiger Berater und Vortragsredner. Er unterstützt die Mitarbeiter von mittelständischen Firmen und Fortune-Global-500- sowie DAX-30-Unternehmen dabei, ihren Arbeitsstil zu optimieren und zeigt Outlook-, OneNote- und SharePoint-Nutzern, wie sie ihre Termine, Aufgaben und E-Mails in den Griff bekommen, alle wichtigen Infos immer elektronisch parat haben, im Team effektiv zusammenarbeiten, mit moderner Technik produktiver arbeiten und mehr Zeit für das Wesentliche gewinnen.

Frank Eilers

Frank Eilers ist Keynote Speaker zu den Zukunftsthemen Digitale Transformation, Künstliche Intelligenz und die Zukunft der Arbeit. Er betreibt seit mehreren Jahren den Podcast „Arbeitsphilosophen“ und übersetzt komplexe Zukunftsthemen für ein breites Publikum. Als ehemaliger Stand-up Comedian bringt Eilers eine ordentliche Portion Humor und Lockerheit mit. 2017 wurde er für seine Arbeit mit dem Coaching Award ausgezeichnet.

Yasmin Kardi

Yasmin Kardi ist zertifizierter Scrum Master, Product Owner und Agile Coach und berät neben ihrer Rolle als Product Owner Teams und das höhere Management zu den Themen agile Methoden, Design Thinking, OKR, Scrum, hybrides Projektmanagement und Change Management.. Zu ihrer Kernkompetenz gehört es u.a. internationale Projekte auszusteuern, die sich vor allem auf Produkt-, Business Model Innovation und dem Aufbau von Sales-Strategien fokussieren.

Leon Chaudhari

Leon Chaudhari ist ein gefragter Marketingexperte, Inhaber mehrerer Unternehmen im Kreativ- und E-Learning-Bereich und Trainer für Marketingagenturen, KMUs und Personal Brands. Er unterstützt seine Kunden vor allem in den Bereichen digitales Marketing, Unternehmensgründung, Kundenakquise, Automatisierung und Chat Bot Programmierung. Seit nun bereits sechs Jahren unterrichtet er online und gründete im Jahr 2017 die „MyTeachingHero“ Akademie.

Andreas Ellenberger

Als akkreditierter Trainer für PRINCE2® und weitere international anerkannte Methoden im Projekt- und Portfoliomanagement gibt Andreas Ellenberger seit Jahren sein Methodenwissen mit viel Bezug zur praktischen Umsetzung weiter. In seinen Präsenztrainings geht er konkret auf die Situation der Teilnehmer ein und erarbeitet gemeinsam Lösungsansätze für die eigene Praxis auf Basis der Theorie, um Nachhaltigkeit zu erreichen. Da ihm dies am Herzen liegt, steht er für Telefoncoachings und Prüfungen einzelner Unterlagen bzgl. der Anwendung gern zur Verfügung.

Zach Davis

Zach Davis ist studierter Betriebswirt und Experte für Zeitintelligenz und Zukunftsfähigkeit. Als Unternehmens-Coach hat er einen tiefen Einblick in über 80 verschiedene Branchen erhalten. Er wurde 2011 als Vortragsredner des Jahres ausgezeichnet und ist bis heute als Speaker gefragt. Außerdem ist Zach Davis Autor von acht Büchern und Gründer des Trainingsinstituts Peoplebuilding.

Wladislav Jachtchenko

Wladislaw Jachtchenko ist mehrfach ausgezeichneter Experte, TOP-Speaker in Europa und gefragter Business Coach. Er hält Vorträge, trainiert und coacht seit 2007 Politiker, Führungskräfte und Mitarbeiter namhafter Unternehmen wie Allianz, BMW, Pro7, Westwing, 3M und viele andere – sowohl offline in Präsenztrainings als auch online in seiner Argumentorik Online-Akademie mit bereits über 52.000 Teilnehmern. Er vermittelt seinen Kunden nicht nur Tools professioneller Rhetorik, sondern auch effektive Überzeugungstechniken, Methoden für erfolgreiches Verhandeln, professionelles Konfliktmanagement und Techniken für effektives Leadership.

Alexander Plath

Alexander Plath ist seit über 30 Jahren im Verkauf und Vertrieb aktiv und hat in dieser Zeit alle Stationen vom Verkäufer bis zum Direktor Vertrieb Ausland und Mediensprecher eines multinationalen Unternehmens durchlaufen. Seit mehr als 20 Jahren coacht er Führungskräfte und Verkäufer*innen und ist ein gefragter Trainer und Referent im In- und Ausland, der vor allem mit hoher Praxisnähe, Humor und Begeisterung überzeugt.