Aktuelle Rechtsprechung: Keine Pension im Wohngebiet

I. Der Sachverhalt

Der Betreiber einer Pension (späterer Beigeladener) hatte einen Bauvorbescheid für die Nutzungsänderung eines bestehenden Mehrfamilienhauses in Ferienwohnungen beantragt. Das beklagte Landratsamt teilte dem Betreiber mit, ein Antrag auf Nutzungsänderung sei nicht erforderlich, da die Wohnungen langfristig und zum Teil unbefristet vermietet werden würden und deshalb ein Beherbergungsbetrieb nicht vorliege.

Daraufhin beantragte die Klägerin – eine Gemeinschaft aus Wohnungseigentümern – den Beherbergungsbetrieb zu unterbinden bis ein endgültiger Genehmigungsbescheid ergangen sei. Sie fühle sich durch die artfremde Nutzung des Grundstücks als „Pension“ beeinträchtigt. Nachdem der Beklagte über diesen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten nicht entschieden hatte, erhob die Klägerin Verpflichtungsklage (in Form der Untätigkeitsklage) zum VG Karlsruhe.

Das Verwaltungsgericht Karlsruhe hat mit Urt. v. 8.10.2014 (5 K 3233/12) – dem Klageantrag der Klägerin folgend – die Beklagte verpflichtet, über den Antrag der Klägerin auf Nutzungsuntersagung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Anspruch der Klägerin auf Bescheidung ihres Antrags auf Erlass einer Nutzungsuntersagung ergebe sich aus § 65 S. 2 LBO. Es läge ein Verstoß gegen materielles Recht vor, da die Klägerin in ihrem Anspruch auf Gebietsbewahrung verletzt werde.

Gegen das Urteil reichte der Beigeladene einen Antrag auf Zulassung der Berufung beim VGH Mannheim (§ 124 VwGO) ein. Er rügte nicht nur die Einstufung des betreffenden Gebietes als reines Wohngebiet durch das VG, sondern auch die Annahme des Gerichts, der Beherbergungsbetrieb sei nicht als „klein“ i.S.v. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anzusehen, weshalb er auch nicht ausnahmsweise in dem faktischen reinen Wohngebiet zugelassen werden könne.

II. Das Problem

Schon das klägerische Begehren in diesem Fall bewegt sich vollkommen im Rahmen des examensrelevanten Prüfungsstoffs: Die klagenden Nachbarn machen einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten geltend. Ein solcher Anspruch setzt nicht nur voraus, dass die Tatbestandsvoraussetzungen für ein solches Einschreiten (Beseitigungsanordnung oder Nutzungsuntersagung) gegeben sind, sondern auch, dass sich der klagende Dritte auf die Verletzung einer drittschützenden Rechtsposition berufen kann.

Ein bauaufsichtliches Einschreiten ist insbesondere dann geboten, wenn das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Das geplante Vorhaben liegt im Innenbereich. Damit ist es gem. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Wenn jedoch die „nähere Umgebung“ einem der in der BauNVO beschriebenen Baugebiete entspricht, so beurteilt sich gem. § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein nach den Festsetzungen der BauNVO.

III. Die Entscheidung des VGH Mannheim

VGH Mannheim, Beschl. v. 11.05.2015 (Az.: 3 S 2420/14)

Der Antrag des Beigeladenen auf Zulassung der Berufung blieb erfolglos. Der VGH Mannheim kam zu dem Ergebnis, dass keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils bestünden und die Rechtssache auch nicht von grundsätzlicher Bedeutung ist.

So habe das VG Karlsruhe zunächst zutreffend angenommen, dass sich die Grundstücke der Klägerin und des Beigeladenen in einem ausschließlich von Wohnnutzung geprägten und damit in einem faktischen reinen Wohngebiet i.S.d. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO befinden.

Des Weiteren habe das erstinstanzliche Gericht auch zutreffend angenommen, dass hier der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht greift. Gem. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können in einem reinen Wohngebiet ausnahmsweise kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Dabei solle das Merkmal “klein“ insbesondere die Gebietsverträglichkeit gewährleisten, für die in einem reinen Wohngebiet der Schutz der Wohnruhe besonders bedeutsam sei.

Diesen Anforderungen genüge die Pension der Beigeladenen mit 17 Betten jedoch nicht. Sie widerspreche nach ihrem Gesamtbild dem Charakter des Baugebiets. In einem durch reine Wohnnutzung geprägten Gebiet, das insgesamt als ruhiges Wohnquartier zu beurteilen sei, sei ein Beherbergungsbetrieb grundsätzlich nur mit einer Zahl von deutlich weniger als 17 Betten wohngebietsverträglich und damit “klein“. Zu diesem Ergebnis sei auch das VG Karlsruhe zu Recht gelangt.

IV. Examensrelevanz der Entscheidung

Ein wirklich examensrelevantes Themengebiet! Auch in baurechtlichen Examensklausuren kann es vorkommen, dass nicht nur festzustellen ist, in welchem Gebietscharakter nach der BauNVO ein Vorhaben liegt, sondern auch, ob einer der Ausnahmetatbestände eingreift. Hier ist ganz besonders auf die Angaben im Sachverhalt zu achten und anhand dieser eine gut begründete Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Zusätzliche Schwierigkeit erhält der hier vorliegende Fall noch dadurch, dass die materiell-rechtliche Thematik in den Rechtsbehelf eines Dritten eingekleidet ist.