Der gutgläubige Zweiterwerb der Vormerkung, §§ 893 2. Alt., 892 Abs. 1 BGB

Der gutgläubige Zweiterwerb der Vormerkung, §§ 893 2. Alt., 892 Abs. 1 BGB

Die Vormerkung ist ein sachenrechtliches Thema, das im ersten juristischen Staatsexamen zum absoluten Basiswissen gehört. Vor allem der gutgläubige Zweiterwerb taucht häufig in den Prüfungen auf und sollte deshalb von den Studenten sicher beherrscht werden. Folgend wird dieser anhand eines Beispiels näher beleuchtet.
gutgläubige Zweiterwerb der Vormerkung
Lecturio Redaktion

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29.01.2024

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Inhalt

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I. Grundwissen zur Vormerkung

Die Vormerkung hat gem. § 883 Abs. 1 S. 1 BGB die Aufgabe, schuldrechtliche Ansprüche zu sichern. Liegen ihre Voraussetzungen vor, sodass sie wirksam entsteht, so sichert sie den Anspruch gegen spätere Beeinträchtigungen.

Vormerkung
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Dies geschieht, indem die Vormerkung alle späteren Verfügungen gegenüber dem Vormerkungsberechtigten relativ unwirksam macht, § 883 Abs. 2 BGB. Spätere Verfügungen sind relativ unwirksam, weil die Unwirksamkeit nicht absolut gegenüber jedermann gilt, sondern eben nur gegenüber dem Vormerkungsberechtigten.

Die Vormerkung ist akzessorisch zum gesicherten Anspruch und wird demnach mit diesem übertragen.

Vormerkung ist akzessorisch
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Tipp: Mehr zur Vormerkung findest du in diesem Video!

II. Der gutgläubige Zweiterwerb

Sachverhalt

V ist fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. Er verkauft sein Grundstück an den bösgläubigen K. Am 01.10. wird ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, am 02.10. wird zugunsten von K eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Am 01.11. tritt der K dem gutgläubigen A seine Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag mit V ab. Am 10.11. lässt V zugunsten des G eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen.

Als A dies erfährt, möchte er von G, dass dieser seine Zustimmung zur Löschung der Grundschuld erteilt.

Hat A einen solchen Anspruch?

Tipp: Fertige eine Skizze zum besseren Verständnis des Falls an!

Problemaufriss

Ein gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung ist nach §§ 893 2. Alt., 892 Abs. 1 BGB möglich. Wäre also K gutgläubig gewesen, hätte er die Vormerkung wirksam von V erwerben können. Geht der Ersterwerb jedoch schief (hier wegen der Bösgläubigkeit), dann kommt man zum Problem des gutgläubigen Zweiterwerbs eines „Dritten“ (hier der A).

Anspruch des A gegen G aus §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 S. 1 BGB

Ein Anspruch des A gegen G auf Zustimmung zur Löschung der Grundschuld könnte sich aus §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 S. 1 BGB ergeben.

1. Vormerkungsberechtigung des A

Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist, dass A Inhaber der Vormerkung ist. A könnte die Vormerkung infolge der Abtretung des Anspruchs von K erlangt haben, §§ 401 Abs. 1, 398 BGB.

Merke: Die Vormerkung ist akzessorisch zur Forderung. Deshalb wird genau genommen nicht die Vormerkung erworben, sondern der zu sichernde Anspruch. Die Vormerkung geht dann automatisch kraft Gesetz mit über, § 401 Abs. 1 BGB.

Vormerkungsberechtigung
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a) Vormerkungserwerb infolge Abtretung, §§ 401 Abs. 1, 398 BGB

Der Anspruch aus dem Grundstückskaufvertrag mit V hat der K wirksam an den A abgetreten, sodass eigentlich auch die Vormerkung gem. § 401 Abs. 1 BGB mit übergegangen wäre. Jedoch ist der V kein Grundstückseigentümer, sodass mangels Berechtigung keine wirksame Vormerkung entstanden ist, vgl. § 885 Abs. 1 BGB. Auch ein gutgläubiger (Erst-)Erwerb der Vormerkung durch K fand nicht statt, da K laut Sachverhalt bösgläubig war. Damit existierte keine Vormerkung zugunsten des K, die im Rahmen der Abtretung nach § 401 Abs. 1 BGB auf den A hätte übergehen können.

b) Gutgläubiger (Zweit-)Erwerb der Vormerkung, §§ 893 2. Alt., 892 Abs. 1 BGB

Fraglich ist, ob A die Vormerkung möglicherweise gutgläubig erworben hat, §§ 893 2.Alt., 892 Abs. 1 BGB.

§ 892 Abs. 1 BGB setzt zunächst einen Erwerb durch Rechtsgeschäft voraus. Dies scheint im vorliegenden Fall problematisch, da die Vormerkung genau genommen ja nicht durch ein Rechtsgeschäft erworben wird, sondern Kraft des Gesetzes gem. § 401 Abs. 1 BGB.

  • Nach der h.L. ist deshalb ein gutgläubiger Zweiterwerb nicht möglich. § 892 BGB ist im Falle des § 401 BGB nicht anwendbar, da § 892 BGB nur den rechtsgeschäftlichen Erwerb schütze. Zudem würde ein gutgläubiger Zweiterwerb gegen den sachenrechtlichen Publizitätsgrundsatz verstoßen, da sich der Erwerb der Vormerkung außerhalb des Grundbuchs vollziehen würde. Die Abtretung des Anspruchs muss nämlich nicht ins Grundbuch eingetragen werden, sodass es insoweit an einem Rechtsschein fehle, auf den sich der Erwerber verlassen kann.
  • Der BGH hingegen lässt einen gutgläubigen Zweiterwerb zu. Er vertritt die Auffassung, dass bei einer Gesamtbetrachtung der Vormerkungsübergang quasi auch rechtsgeschäftlicher Natur sei, denn er geschieht ja nur aufgrund der Abtretung. Und diese wiederrum ist rechtsgeschäftlicher Art. Zudem verweist er auf die Hypothek als anderes Sicherungsmittel, bei welcher ebenfalls ein gutgläubiger Zweiterwerb möglich ist.

Letztlich kann beiden Ansichten gefolgt werden. Auch wenn die Argumente der herrschenden Lehre insgesamt schlüssiger und dogmatischer wirken, ist es in der Klausur (fast) nie verkehrt, sich dem BGH anzuschließen.

Vormerkungserwerb infolge Abtretung
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2. Ergebnis

Je nachdem, für welche Meinung man sich entscheidet, ist A Vormerkungsberechtigter und kann den Anspruch geltend machen, oder nicht.

Tipp: Examenstypische Probleme rund um die Vormerkung findest du in diesem Artikel!

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Simon Veiser

Simon Veiser beschäftigt sich seit 2010 nicht nur theoretisch mit IT Service Management und ITIL, sondern auch als leidenschaftlicher Berater und Trainer. In unterschiedlichsten Projekten definierte, implementierte und optimierte er erfolgreiche IT Service Management Systeme. Dabei unterstützte er das organisatorische Change Management als zentralen Erfolgsfaktor in IT-Projekten. Simon Veiser ist ausgebildeter Trainer (CompTIA CTT+) und absolvierte die Zertifizierungen zum ITIL v3 Expert und ITIL 4 Managing Professional.

Dr. Frank Stummer

Dr. Frank Stummer ist Gründer und CEO der Digital Forensics GmbH und seit vielen Jahren insbesondere im Bereich der forensischen Netzwerkverkehrsanalyse tätig. Er ist Mitgründer mehrerer Unternehmen im Hochtechnologiebereich, u.a. der ipoque GmbH und der Adyton Systems AG, die beide von einem Konzern akquiriert wurden, sowie der Rhebo GmbH, einem Unternehmen für IT-Sicherheit und Netzwerküberwachung im Bereich Industrie 4.0 und IoT. Zuvor arbeitete er als Unternehmensberater für internationale Großkonzerne. Frank Stummer studierte Betriebswirtschaft an der TU Bergakademie Freiberg und promovierte am Fraunhofer Institut für System- und Innovationsforschung in Karlsruhe.

Sobair Barak

Sobair Barak hat einen Masterabschluss in Wirtschaftsingenieurwesen absolviert und hat sich anschließend an der Harvard Business School weitergebildet. Heute ist er in einer Management-Position tätig und hat bereits diverse berufliche Auszeichnungen erhalten. Es ist seine persönliche Mission, in seinen Kursen besonders praxisrelevantes Wissen zu vermitteln, welches im täglichen Arbeits- und Geschäftsalltag von Nutzen ist.

Wolfgang A. Erharter

Wolfgang A. Erharter ist Managementtrainer, Organisationsberater, Musiker und Buchautor. Er begleitet seit über 15 Jahren Unternehmen, Führungskräfte und Start-ups. Daneben hält er Vorträge auf Kongressen und Vorlesungen in MBA-Programmen. 2012 ist sein Buch „Kreativität gibt es nicht“ erschienen, in dem er mit gängigen Mythen aufräumt und seine „Logik des Schaffens“ darlegt. Seine Vorträge gestaltet er musikalisch mit seiner Geige.

Holger Wöltje

Holger Wöltje ist Diplom-Ingenieur (BA) für Informationstechnik und mehrfacher Bestseller-Autor. Seit 1996 hat er über 15.800 Anwendern in Seminaren und Work-shops geholfen, die moderne Technik produktiver einzusetzen. Seit 2001 ist Holger Wöltje selbstständiger Berater und Vortragsredner. Er unterstützt die Mitarbeiter von mittelständischen Firmen und Fortune-Global-500- sowie DAX-30-Unternehmen dabei, ihren Arbeitsstil zu optimieren und zeigt Outlook-, OneNote- und SharePoint-Nutzern, wie sie ihre Termine, Aufgaben und E-Mails in den Griff bekommen, alle wichtigen Infos immer elektronisch parat haben, im Team effektiv zusammenarbeiten, mit moderner Technik produktiver arbeiten und mehr Zeit für das Wesentliche gewinnen.

Frank Eilers

Frank Eilers ist Keynote Speaker zu den Zukunftsthemen Digitale Transformation, Künstliche Intelligenz und die Zukunft der Arbeit. Er betreibt seit mehreren Jahren den Podcast „Arbeitsphilosophen“ und übersetzt komplexe Zukunftsthemen für ein breites Publikum. Als ehemaliger Stand-up Comedian bringt Eilers eine ordentliche Portion Humor und Lockerheit mit. 2017 wurde er für seine Arbeit mit dem Coaching Award ausgezeichnet.

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Yasmin Kardi ist zertifizierter Scrum Master, Product Owner und Agile Coach und berät neben ihrer Rolle als Product Owner Teams und das höhere Management zu den Themen agile Methoden, Design Thinking, OKR, Scrum, hybrides Projektmanagement und Change Management.. Zu ihrer Kernkompetenz gehört es u.a. internationale Projekte auszusteuern, die sich vor allem auf Produkt-, Business Model Innovation und dem Aufbau von Sales-Strategien fokussieren.

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Leon Chaudhari ist ein gefragter Marketingexperte, Inhaber mehrerer Unternehmen im Kreativ- und E-Learning-Bereich und Trainer für Marketingagenturen, KMUs und Personal Brands. Er unterstützt seine Kunden vor allem in den Bereichen digitales Marketing, Unternehmensgründung, Kundenakquise, Automatisierung und Chat Bot Programmierung. Seit nun bereits sechs Jahren unterrichtet er online und gründete im Jahr 2017 die „MyTeachingHero“ Akademie.

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Als akkreditierter Trainer für PRINCE2® und weitere international anerkannte Methoden im Projekt- und Portfoliomanagement gibt Andreas Ellenberger seit Jahren sein Methodenwissen mit viel Bezug zur praktischen Umsetzung weiter. In seinen Präsenztrainings geht er konkret auf die Situation der Teilnehmer ein und erarbeitet gemeinsam Lösungsansätze für die eigene Praxis auf Basis der Theorie, um Nachhaltigkeit zu erreichen. Da ihm dies am Herzen liegt, steht er für Telefoncoachings und Prüfungen einzelner Unterlagen bzgl. der Anwendung gern zur Verfügung.

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Wladislaw Jachtchenko ist mehrfach ausgezeichneter Experte, TOP-Speaker in Europa und gefragter Business Coach. Er hält Vorträge, trainiert und coacht seit 2007 Politiker, Führungskräfte und Mitarbeiter namhafter Unternehmen wie Allianz, BMW, Pro7, Westwing, 3M und viele andere – sowohl offline in Präsenztrainings als auch online in seiner Argumentorik Online-Akademie mit bereits über 52.000 Teilnehmern. Er vermittelt seinen Kunden nicht nur Tools professioneller Rhetorik, sondern auch effektive Überzeugungstechniken, Methoden für erfolgreiches Verhandeln, professionelles Konfliktmanagement und Techniken für effektives Leadership.

Alexander Plath

Alexander Plath ist seit über 30 Jahren im Verkauf und Vertrieb aktiv und hat in dieser Zeit alle Stationen vom Verkäufer bis zum Direktor Vertrieb Ausland und Mediensprecher eines multinationalen Unternehmens durchlaufen. Seit mehr als 20 Jahren coacht er Führungskräfte und Verkäufer*innen und ist ein gefragter Trainer und Referent im In- und Ausland, der vor allem mit hoher Praxisnähe, Humor und Begeisterung überzeugt.