I. Der Aufbau des Mietrechts
Das Mietrecht im BGB gliedert sich in verschiedene Abschnitte:
- In den §§ 535 – 548 BGB befinden sich Vorschriften für alle Mietverhältnisse, demnach auch für solche, die bewegliche Sachen betreffen.
- Die §§ 549 bis 577a BGB betreffen demgegenüber die Wohnraummiete im Besonderen.
- Die §§ 578 – 580a BGB enthalten Regelungen zu Mietverhältnissen über andere Sachen, also Grundstücke, Räume, die nicht als Wohnraum dienen, und eingetragene Schiffe.
II. Der Abschluss und die Wirksamkeit des Mietvertrages
Definition: Der Mietvertrag ist ein gegenteiliger Schuldvertrag und auf die zweiteilige Überlassung eines Sachgebrauchs gegen Entgelt gerichtet.
§ 535 BGB regelt den Inhalt und die Hauptpflichten des Mietvertrages. Danach muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren (§ 535 I 1 BGB), während der Mieter die vereinbarte Miete bezahlen muss (§ 535 II BGB). Der Mietvertrag begründet ein Dauerschuldverhältnis.
Der Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei. § 550 S. 1 i.V.m. § 578 BGB bestimmt jedoch, dass ein Mietvertrag über Wohnräume, ein Grundstück oder andere Räume für längere Zeit als ein Jahr auf unbestimmte Zeit gilt, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wird. Dies ist auch der Fall, wenn der Vermieter für länger als ein Jahr auf sein Kündigungsrecht verzichtet bzw. eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr zwischen den Parteien verabredet wird.
Zu beachten ist, dass eine Missachtung des Schriftformerfordernisses lediglich zur Nichtigkeit der Bestimmung der Mietzeit bzw. des Kündigungsverzichtes führt. Der nun auf unbestimmte Zeit geschlossene Vertrag kann gekündigt werden, jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietgegenstandes (§ 550 S. 2 BGB).
Tipp: Hierzu empfehlen wir den Artikel zur Kündigung, § 568 BGB.
III. Die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
Aus dem Mietvertrag ergeben sich diverse Rechte und Pflichten für den Vermieter und den Mieter.
1. Die Pflichten des Vermieters
Aufgrund des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, § 535 I 1 BGB. Dies geschieht in der Regel indem er ihm den unmittelbaren Besitz nach § 854 BGB an der Mietsache verschafft. Außerdem ist zu beachten, dass sich die Mietsache nicht im Eigentum des Vermieters befinden muss.
Gemäß § 535 I 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihn trifft dabei eine Instandhaltungspflicht. Diese wird oft durch Schönheitsreparaturklauseln im Rahmen eines Formularvertrages auf den Mieter übertragen.
Der BGH hat in diesem Zusammenhang Klauseln, die starre Fristen enthalten, für unzulässig erklärt (Bsp.: Die Badezimmerfließen sind alle acht Jahre zu erneuern). Diese Rechtsprechung galt ursprünglich für die Miete von Wohnräumen. Sie wird aber ebenfalls auf die Miete von Gewerberäumen angewandt. Darüber hinaus sind Klauseln unzulässig, die eine Renovierung vor dem Auszug unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf vorsehen.
Tipp: Wir empfehlen den Artikel zur Schönheitsreparaturklausel.
Eine Besonderheit besteht außerdem bei der Vermietung von Geschäfts- oder Gewerberäumen. Hier besteht ein sogenannter vertragsimmanenter Konkurrenzschutz. Dem Vermieter ist es hierdurch nicht erlaubt, innerhalb desselben Gebäudes bzw. in der Nähe der Räume ein Konkurrenzunternehmen zu etablieren oder an ein solches zu vermieten. Aus einem Verstoß kann sich sogar ein Mangel der Mietsache ergeben.
Hinzukommend muss der Vermieter die Wegnahme von Einrichtungen durch den Mieter dulden. Dies ergibt sich aus § 539 II BGB. Außerdem muss er dem Mieter Aufwendungen ersetzen, die sich aus der Erhaltung der Mietsache ergeben. § 536a II Nr. 2 BGB regelt den Fall, dass die umgehende Beseitigung eines Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig war.
Bsp.: Nachdem A seine Wohnungstür aufgeschlossen hat, steht er aufgrund eines Rohrbruchs knietief im Wasser. Dieser muss selbstverständlich umgehend repariert werden.
Aufwendungen, die von dieser Vorschrift nicht erfasst werden, sind hingegen nach den Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag zu ersetzen, § 539 I BGB. Schließlich treffen den Vermieter auch allgemeine Schutzpflichten nach § 241 II BGB. Durch diese muss er den Mieter etwa über Gefahren, die im Zusammenhang mit der Mietsache bestehen, informieren.
2. Pflichten des Mieters
Der Mieter ist gemäß § 535 II BGB verpflichtet, die vereinbarte Miete zu bezahlen. Bei der Miete von Wohnraum sind die §§ 556 ff. und 557 ff. BGB zu beachten. Betrifft das Mietverhältnis Wohnraum oder andere Räume, ist die Miete gemäß § 556b I BGB bzw. §§ 556b I, 579 II BGB (sofern nicht vertraglich anders vereinbart) zu Beginn bzw. spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Die Miete für ein Grundstück oder eine bewegliche Sache ist nach § 579 I BGB am Ende der Mietzeit zu bezahlen.
Daneben ist der Mieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch einzuhalten. Das ergibt sich aus verschiedenen Vorschriften des BGB. So ist es ihm beispielsweise grundsätzlich nicht gestattet, die Mietsache ohne die Erlaubnis des Vermieters unterzuvermieten, § 540 BGB. Dies gilt wegen Art. 6 GG allerdings nicht bei einer Untervermietung an den Ehepartner oder andere Familienmitglieder.
Der Mieter hat ferner eine Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Auch diese ist nicht ausdrücklich gesetzlich festgelegt. Zu ihr gehört aber beispielsweise die Pflege der Mietsache. Daneben kommt sie in § 536c BGB zum Ausdruck. Nach seinem Abs. 1 ist der Mieter unter anderem dazu verpflichtet, dem Vermieter einen Mangel an der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Sofern er die Anzeige unterlässt, ist er dazu verpflichtet, dem Vermieter den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen
Tipp: Wir empfehlen den Artikel zu Mangel und Minderung, § 536 BGB.
Wurde im Vertrag wirksam die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart, muss er diese ebenfalls vornehmen. Zieht er aus ohne dieser Pflicht nachgekommen zu sein, muss er nach überwiegender Auffassung einen finanziellen Ausgleich schaffen
Gemäß § 546 I BGB ist der Mieter weiterhin dazu verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Absatz 1 des § 546 BGB lautet:
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
Für § 546 I BGB ist es erforderlich, dass er dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft.
Geschieht dies nicht, kann der Vermieter gemäß § 546a I BGB einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend machen. Darüber hinaus steht ihm Schadensersatz nach den allgemeinen Vorschriften zu, § 546a II BGB.
Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern, § 546 II BGB
Tipp: Wir empfehlen den Videokurs zum Mietrecht, §§ 535 ff. BGB!
Quellen
- Brox/Walker, Besonderes Schuldrecht, 38. Aufl., München 2014
- Looschelders, Dirk: Schuldrecht Besonderer Teil, 9. Aufl., München 2014
